7月23日，韓國總統李在明主持了一場房地產政策全民討論會，與140名來自各行各業的民眾進行了約3個小時的討論，折射出韓國樓市問題的復雜與迫切。

　　這場討論會的背景是：李在明上臺以來，韓國房地產調控政策持續加碼，但土地和住宅的市值仍大幅增長，陷入“越調越漲”的怪圈。他強調，必須擺脫危及國家未來的“房地產共和國”，穩定房地產是緩解兩極分化的重中之重。

　　“房地產共和國”是韓國社會流傳已久的說法，用來諷刺和批判該國房地產在經濟和社會中的地位過于突出，成為財富積累、投資獲利和社會階層分化的核心載體。

　　談及本屆政府的房地產政策目標時，李在明23日強調，“并不是要人為壓低房價，而是讓房地產市場恢復正常”，最緊迫的問題還是稅制，應進行一次真正意義上的制度改革。在今年初的記者會上，李在明曾表示不考慮用稅收穩定房價。隨著政府開始討論恢復多套房重稅等措施，外界擔憂韓國可能再次走上依靠房地產稅調控樓市的道路。

　　而民眾呼聲最高的是“放寬貸款限制”。在政府開設的房地產政策意見征集網站上，反饋最多的意見是：“調整針對青年等剛性需求者的貸款限制，并擴大政策性住房貸款。”

　　值得關注的是，韓國綜合股價指數（KOSPI）在過去一年中上漲約三倍，給半導體從業人員和投資者帶來創紀錄的獎金和股票收益，大量資金流入房地產市場，推動首爾以及芯片制造產業帶的公寓價格進一步上漲。由此，“韓國社會財富最終都會流向房地產”的觀念再次被強化。有擔憂聲音指出，擁有首爾和首都圈核心地段住房的人與無房者之間的資產差距可能會不斷擴大。

　　“擁有資產與否，早已不局限于貧富不平等的問題，而是成為在住房、教育、婚姻、生育、養老等整個生命周期中決定個人機會的重要因素。”明知大學經濟學教授禹錫鎮對韓媒表示，如果不能建立起讓半導體產業創造出的財富流向再分配領域的機制，那么2026年將被記錄為韓國資產不平等進一步擴大的元年。

　　總統甩賣自住房

　　高官公寓扎堆江南三區

　　韓國國土面積有限、人口密度高，導致房價遠遠高于居民收入水平。此外，房產長期被視為家庭最重要的財富之一，不僅為了居住，更是一種投資。韓國銀行《國民資產負債表》顯示，近年來全國家庭凈資產中，約70%屬于非金融資產，絕大部分是住宅和土地。

　　首爾房價之高尤其矚目，從金大中政府到尹錫悅政府均使出渾身解數穩定房價。特別是文在寅政府，5年間出臺了20多項樓市調控政策，其中“加房產稅壓房價”的手段反而引發市場混亂。甚至有觀點認為，文政府的房地產政策失敗，直接導致了政權的交替。

　　2025年6月，李在明政府接手時，首都圈（首爾、京畿道、仁川）房價屢創新高，而地方市場復蘇相對緩慢，區域分化加劇。他上任首月就對樓市出手，要求在首爾及其他調控區域內，住房貸款申請金額不得超過6億韓元（約合人民幣318萬元）。同時，新增規定要求借貸購房者6個月內必須搬入所購房產，以遏制所謂的“套利式購房”行為。

　　這一政策收緊迅速給市場降了溫，首爾公寓的成交量明顯下降，但該地區的房價并未轉跌，市場對優質區域住房供不應求的預期仍在。只控制需求、未解決供給，這是韓國過去20多年樓市調控效果有限的重要原因之一。

　　李在明則把供給問題歸咎于前任政府，他在就任一周年記者會上指出，2022年至2024年間住房供應明顯減少。此番表態被解讀為，尹錫悅政府執政三年間出現住房項目審批（許可）和開工不足，導致今年新房交付量下降。

　　“無論是新建住房、土地開發，還是重建、再開發項目，都必須加快推進。”去年9月，李在明公布首個房地產供給方案，提出首都圈未來5年供應135萬套住房，計劃由官方主導開發公共住宅用地，利用閑置國有土地、推進舊城改造和再開發。

　　然而，造樓非易事。李在明也調侃說，尋找新住宅不易，“我打算坐直升機在首都圈飛一圈看看”。此前，文在寅政府2021年初也制定了類似的目標——到2025年首爾新增32萬套住房，但是由于征地、審批和居民反對等原因，多個項目推進較慢，至今仍未完全落地。

　　漢城大學教授權大中在4月的一場討論會上指出，現任政府提出135萬套供應計劃缺乏現實性，短期難見效。況且，政府為加快供應提出的配套立法尚未完全在國會通過，供應面臨執行阻力。

　　2025年，韓國房地產市值創疫情以來最大增幅，新一輪樓市調控效果受到質疑。李在明決定以身作則，今年2月，夫婦兩人將位于京畿道城南市盆唐區壽內洞的唯一住房掛牌出售，這套建筑面積164平方米的公寓掛牌價為29億韓元，低于附近同類住宅的同期成交價。

　　青瓦臺表示，李在明只擁有一套住房，本無出售義務，但仍決定賣房，以展現政府推動房地產市場正常化政策的決心。

　　不過，此次房屋交易過程引發了爭議。公寓于7月16日完成過戶，成交價仍為29億韓元，但由于買方資金不足，李在明夫婦為買方設立了約17.7億韓元的最高額抵押權（即賣方融資）。在野黨對此發起了猛烈批評。

　　國民力量黨院內代表鄭點植表示，“總統一邊把‘杠桿買房’定義為投機，一邊自己卻采用賣方融資的方式出售房產。”同黨議員羅景垣在社交平臺上批評：“總統親自向全國人民展示了如何使貸款限制失效。銀行貸不到款怎么辦？那就直接向賣房的人借錢——這簡直成了政府給出的荒唐‘操作指南’。”

　　事實上，“賣方融資”本身并不違法，但在野黨認為，這種做法違背了李在明政府嚴格限制住房貸款、打擊房地產投機的政策初衷。

　　隨后，青瓦臺出面解釋，稱這是因為房屋買方自身資金安排的原因，雙方約定先辦理產權過戶，剩余房款將在10月底支付，設立最高額抵押權只是為了擔保尚未支付的尾款。此外，青瓦臺還否認總統與買方存在特殊關系，稱整筆交易通過普通地產中介完成。

　　雖然總統試圖以賣房展現調控決心，但許多韓國高官坐擁多套房產的現狀卻折射出深層信任危機。韓國《中央日報》2月委托企業分析機構Leaders Index，對2000多名高級公職人員的財產申報情況進行分析。結果顯示，其中913人（本人或配偶）名下擁有兩套及以上住房，屬于多套房持有者。他們的住房中超過一半位于首爾和京畿道，高度集中于江南三區（首爾的江南區、瑞草區、松坡區）。

　　Leaders Index負責人樸周根表示，掌握大量信息的高級公職人員多年來一直集中購買多套住房，尤其是首都圈江南三區的公寓。他們實際上提前判斷了房地產市場的發展方向，并進行了布局。

　　江南三區是韓國房價最高、財富最集中的地區，也是房地產政策幾乎每一輪調控的核心對象。當政策制定者占據最核心房產時，政策的公信力就受到了動搖。過去，韓國公職人員炒地皮的現象屢見不鮮。文在寅執政時期，政府曾明確發聲敦促擁有多套房的高層公務員盡快出售多余住房，一些高官應聲出售地方住房，卻保留首爾公寓，財富兩極分化依舊未解。

　　“公職人員最大的美德是承擔責任。”李在明7月23日在房地產政策全民討論會上說，“任何時候都不應該濫用權力，必須調和民眾之間的利益沖突。”

　　芯片熱潮蔓延至房地產

　　根據韓國祖國革新黨議員車圭根6月從國土交通部獲得的《資金籌措計劃書》數據，今年第一季度，用于購買首爾住宅的股票、債券出售所得達到1.3883萬億韓元，較去年同期增長43.4%。流入首爾房地產市場的股票、債券出售資金規模自2023年來持續擴大。

　　據日經亞洲評論6月報道，位于首爾以南約50公里的華城市東灘（Dongtan）地區的房地產經紀人表示，隨著許多年輕居民進入房地產市場，當地房價大幅上漲，這些居民中不少是在附近三星電子和SK海力士工作的員工。

　　華城市被稱為“半導體城市”，是韓國最重要的半導體制造基地之一，聚集了三星電子的大型芯片園區，并與周邊的龍仁、平澤、利川共同構成韓國的半導體產業帶。這座城市的房地產市場自去年下半年三星業績反彈以來持續升溫。

　　據《韓民族日報》報道，市場預計，由于三星電子半導體部門員工的績效獎金將在明年第一季度發放，需要支付房屋尾款的交易預計將從今年下半年開始集中完成，屆時大量資金將進一步流入房地產市場。

　　此外，首爾公寓價格，尤其是江南一帶高檔住宅區的房價正快速上漲。根據KB房地產的數據，今年5月，首都圈11個行政區公寓的平均價格達到19.6億韓元（約合人民幣903萬元），高于一年前的16.8億韓元。

　　分析人士表示，從歷史來看，股票市場的回報率高于房地產市場，但如果考慮風險調整后的收益，投資住房是合理的。他們認為，KOSPI指數在絕對收益方面或許表現更佳，但公寓在風險調整后的收益方面更具優勢。

　　不過，即使股市上漲，真正能夠獲得足以購買房產的資本收益的投資者只是極少數。韓國證券登記結算院的數據顯示，截至去年年底，在全部1446.5萬名股票投資者中，六成持有上市股票市值不足1000萬韓元。而持有10億韓元以上上市股票的人群僅7.9萬人，占全部投資者的0.5%，但他們持有的股票市值卻占KOSPI總市值的一半以上。

　　隨著房地產和股市同步上漲，韓國最頂層極少數富人的金融收益也在帶動整體家庭資產數據上浮。截至去年年底，韓國人均家庭凈資產達到2.7475億韓元（折合人民幣126.5萬元），較上一年增長9.1%。

　　對財富不平等加劇的擔憂正在增長。已經擁有住房的人，搭上房地產上漲周期，獲得資產升值帶來的收益，并利用這些收益繼續投資；而未能買房的人，則不得不將收入中的很大一部分用于支付房租等居住成本，甚至連積累資產的第一步都難以邁出。

　　為了穩定房地產市場，韓國政府計劃在政策討論會過后出臺稅制改革法案。社會各界接連提出，應加強房地產持有稅，同時在制度設計上保護實際居住者，并抑制投機性購房需求。

　　長久以來，韓國的房地產稅制具有異常鮮明的政治色彩。每當政府更替，稅制便會朝著相反方向劇烈擺動。盧武鉉政府時期推出的綜合房地產持有稅，后來成為繼任的李明博政府力圖廢除的對象。文在寅政府時期加重的房地產稅負，又在尹錫悅政府時期被減輕。分析指出，若政治風向主導稅收原則，最終承擔代價的始終是普通民眾。

　　澎湃新聞記者 陳沁涵